Tuesday, February 4, 2020

Tiny house / casa mobila: Cum sa resuscitezi o investitie imobiliara neperformanta

Acum cativa ani am cumparat un teren langa Valenii de Munte, la sugestia unui prieten care avea si el un teren in zona. Stiu ca multi au cumparat terenuri pana in 2008, in perioada boom-ului imobiliar, in vederea construirii ulterioare sau pentru a specula cresterile de preturi, iar acum au ramas cu terenuri nevandabile sau pe care le pot vinde doar in pierdere.

A fost un adevarat trend prin care terenuri agricole erau prezentate ca fiind super investitii imobiliare, chiar si in situatia in care nu se aflau nici macar in apropierea localitatilor sau a utilitatilor. Multi au facut si credite la care inca platesc rate pentru astfel de investitii sau si-au irosit toate economiile obtinute din munca in strainatate.


Un teren nu produce un venit semnificativ, in general, asa cum se poate inchiria un apartament in oras, generand un venit pasiv. La achizitia unui teren, pe langa importanta localizarii, este esential sa se inteleaga limitarile sale in functie de vecinatati sau ce trece peste sau sub acesta (pasarele, conducte generale etc.).

Primariile se bucura sa declare construibila o zona de terenuri foste agricole, fara niciun fel de utilitati, mergand pe mana speculatorilor, fiindca incaseaza impozite mai mari pe spatii total lipsite de infrastructura (drumuri asfaltate, canalizare, electricitate, gaze, Internet, apa etc.) - deci, cu valoare mai mica. De fapt, ele raman simple terenuri agricole, fiind doar scriptic incadrate drept construibile / intravilan.

Oricum, daca terenul tau este intr-o zona unde poti sa construiesti, sa investesti zeci sau sute de mii de euro intr-o casa de vacanta in care ajungi de cateva ori pe an, la care se adauga si cheltuielile de intretinere, cat si stresul, probabil ca nu merita. Multi au facut astfel de investitii pe care acum le regreta, in special cei care au muncit multi ani in strainatate si si-au construit case mari in satele de origine sau in alte zone. Putini s-au gandit in avans la valoarea de revanzare a proprietatii, la posibilitatile reale de inchiriere sau cat ar costa intretinerea daca s-ar muta efectiv in respectiva casa.

Deci, cum imi scot investitia intr-un teren daca nu vreau sa il vand in pierdere?

Dupa ce ai cumparat un teren la munte, mare sau in orice zona unde se poate amplasa o casa, intrebarea fireasca este: cum pot valorifica respectiva investitie? Il poti vinde sau il poti utiliza. La un moment dat tot este cazul sa faci ceva cu respectivul teren, iar astfel poti considera sa il folosesti macar cand decizi sa schimbi aerul din orasul aglomerat unde traiesti, fie si in weekend. 
Sa vinzi terenul in pierdere nu este o varianta, dar macar poti sa transformi o greseala intr-o oportunitate. 

Eu iti recomand sa consideri o casa mica pe care sa o folosesti cand doresti sa evadezi din oras, o poti inchiria, daca este in apropierea unui centru economic si este cerere, iar in cele din urma, daca proiectul este interesant, poti sa o vinzi impreuna cu terenul, iar astfel iti reduci din pierderi, daca adaugi astfel mai multa valoare terenului dupa ce ai amplasat casuta si asigurat utilitatile.

Din greseli invatam, dar secretul este sa te repliezi rapid

Acum mai bine de 10 ani si eu am cumparat cateva terenuri in zone construibile, iar acum chiar au valoare comerciala. Mai exact, am cumparat un teren intre case, langa Valenii de Munte, intr-un sat la vreo 5km de Lidl. Initial nu credeam ca are o mare valoare comerciala, insa am avut surpriza sa constat ca s-a dezvoltat destul de mult activitatea economica in zona, iar spatii de inchiriat pentru oamenii care lucreaza din zona aceea nu sunt prea multe. Chiria pentru casele de inchiriat din zona, chiar si cele vechi, costa chiar si cateva sute de euro lunar, chiar si cele care nu asigura cine-stie-ce confort. 

Deci, am considerat sa instalez acolo o structura mobila, preferabil doua cadre de containere, rezultand un spatiu cu dimensiuni aproximative de 4,8m x 6m = 28,8mp. De la prietenii care au construit case de vacante in zona am aflat ca efectiv nu reusesti sa folosesti o astfel de casa mult prea des, deci este de preferat ca investitia sa fie minima, iar eu doream sa imi pastrez si optiunea sa pot vinde terenul, fara constructie, in cazul in care noul proprietar doreste sa construiasca de la zero pe acel teren.

In ultima perioada un nou trend demonstreaza ca exista o solutie de mijloc care satisface nevoia oamenilor de a avea propria casa in natura, cat si limitarea investitiei la economiile pe maximum un an sau doi: Casele mici / tiny houses, relizate din materiale inovatoare. 

Conceptul "tiny houses / case mici" prinde teren

Americanii le spun "tiny houses", iar pe YouTube sau Netflix sunt o multitudine de materiale care prezinta cum se construiesc astfel de case, costurile aferente si multe alte detalii legate de decizia de a te muta temporar sau permanent intr-un spatiu de locuit mic. 

Casele mobile second-hand, importate din Anglia


O alternativa este si achizitia unor case mobile aduse din Anglia sau Olanda, cu dimensiuni aproximative de 3m x 10m, 

Totusi, numai transportul acestora din strainatate sau de la firmele care le importa (exista un importator de astfel de casute mobile langa Cluj) te poate costa sute sau mii de euro, fiindca presupune transport agabaritic, care se taxeaza la kilometru. De exemplu, pentru transportul special, agabaritic, pretul este de aprox 1 euro/km, platindu-se dus-intors. In concluzie, transportul pentru o astfel de casa costa aproximativ 1000 euro sa o aduc din Cluj in Prahova. 

Nu as alege o astfel de varianta fiindca uneori casele respective sunt destul de vechi, mai ales cele cu preturi de sub 10.000 euro. In plus, daca nu au fost locuite mult timp, au un miros specific in interior, iar peretii subtiri iti permit sa le folosesti exclusiv in perioada calda. In concluzie, nefiind folosite cu anii, cel mai mare risc este sa fie afectate de mucegai, iar de acesta nu scapi deloc usor, implicand riscuri majore pentru sanatate.

In Romania avem cel putin 4-5 luni racoroase, ceea ce le limiteaza semnificativ utilizarea. Se pot izola cu polistiren si schimba geamurile cu unele mai bune pentru izolarea termica si anti-efractie, dar asta presupune costuri semnificative si manopera de specialitate.

Casele acestea mici se pot cumpara deja realizate, noi sau second hand. Ma refer la mobile homes, respectiv case pe roti, pe care eu nu prea le recomand, fiindca multe sunt deja vechi si nepotrivite pentru temperaturile din Romania, in special in sezonul rece; ar necesita multe modificari substantiale si scumpe ca sa pastreze caldura, respectiv schimbat geamurile, placat peretii cu polistiren si vata minerala etc. 

Poti insa sa construiesti o casa mobila plecand de la o structura de platforma pe roti, mica sau mare,  optiune care imi pare mult mai buna, fiindca iti poti realiza proiectul tinand cont exact de nevoile tale (dimensiune, mobilitate, buget, design, cerinte speciale etc.). Sincer, cred ca poti sa construiesti pe orice gen de platforma, atata timp cat consideri toate aspectele legate de posibilitatea de a transporta ansamblul cu usurinta, daca este nevoie.

Containere fabricate in Romania sau trans-containere?

Preturile pentru trans-containerele scoase din uz variaza foarte mult pe piata din Romania, iar majoritatea vanzatorilor sunt intermediari. Singura companie internationala gasita de mine in Romania, care vinde direct containere scoase din uz, este MAERSK, iar portalul unde isi publica ofertele este maersklinecontainersales.com


Cat costa un trans-container? 

Iti faci pe respectiva platforma un cont si preturile pentru containere second hand sunt de aproximativ $1600 USD pentru cele de 12 metri, iar cele de 6 metri costa aprox. $2200 USD, fiindca sunt mult mai cautate. Aceasta a fost probabil cea mai buna oferta gasita de mine pana acum in Romania, dar cum vanzatorii sunt intermediari, rezulta preturi finale mult mai mari.


Poti considera si realizarea unei structuri metalice acoperite cu panouri sandwich, dar identificarea unei echipe care sa iti realizeze un astfel de proiect nu este deloc o misiune usoara si trebuie sa ai o idee foarte clara privind ce doresti.

Principalele dezavantaje ale constructiilor din containere si/sau trans-containere

1. Trans-containerele second-hand sunt, de obicei, scoase din uz dupa vreo 20 de ani de exploatare, ceea ce implica riscul ca in ele sa se fi transportat si substante chimice periculoase, care poate s-au si varsat in interiorul containerului. Astfel, dupa ce acestea sunt amenajate, exista riscul ca, sub efectul caldurii din locuinta, sa emane vapori toxici.

2. Transportul unor astfel de containere se ridica la sute de euro, iar incarcarea si descarcarea lor presupune camioane cu macara sau chiar o macara speciala.

3. Poti considera si achizitia unor containere special realizate pentru locuit, insa problema reala a pietei din Romania este ca sunt destul de scumpe (aprox. 4000 euro pentru un container de 2,4m x 6m).

4. Cel mai important este insa faptul ca structura de rezistenta, respectiv cadrul containerului, este deseori realizat, din ratiuni economice, din tabla de 3mm indoita, ceea ce le face oarecum instabile, daca nu sunt fixate pe o platforma de beton, ceea ce anuleaza total mobilitatea acestora.

De cele mai multe ori primesti o garantie de maximum 3 ani, iar peretii sunt realizati din panouri sandwich de 4cm, mult prea subtiri, in opinia mea. Eu as considera minimum 10cm grosime pentru pereti si tavan si minimum 5cm pentru podea + polistiren si OSB (care influenteaza semnificativ costurile de incalzire in perioadele reci indelungate).

Am incercat sa comand exclusiv structura metalica, pe care sa o acopar ulterior cu panouri sandwich, dar nimeni nu prea este interesat sa iti vanda mai ieftin numai structura, iar daca adaugi si costurile pentru transportul special al unei astfel de structuri, mai mult pierzi.

Cum impart spatiul?

Orice proiect cred ca pleaca de la identificarea spatiilor necesare, iar in acest sens o extensie Chrome gratuita precum HomeStyler (homestyler.com) te poate ajuta mult in dezvoltarea proiectului si vizualizarea spatiilor in format 3D. Iata, mai jos, un model de schita generata cu un astfel de soft gratuit.


Vazand spatiile amenajate inclusiv in magazinul IKEA, cu suprafete intre 30-35mp, am inceput sa ma gandesc mai serios la un astfel de spatiu si sa caut solutii constructive de a implementa proiectul.

Totusi, in ceea ce priveste constructia caselor mici folosind containere second-hand sau noi, eu am identificat cateva probleme mari.

Nu uita: este mai dificil si mai scump sa construiesti in spatii mici


Bucatarie intr-un spatiu mic (1.2m)
In Romania gasesti multe informatii si discutii pe Internet privind casele mobile mici, dar putini aleg sa implementeze astfel de solutii. Teoretic, pare simplu, dar, dupa ce renovezi niste spatii mici, intr-o garsoniera, de exemplu, chiar intelegi ca iti trebuie mai multa imaginatie si planificare cand spatiul este restrans, iar la costurile pe metrul patrat nu iesi mai avantajos, ba chiar mult mai scump.
Este o astfel de casa pe structura metalica (cadru de container) o varianta prin care, cu o mica investitie, poti resuscita o investitie neperformanta?

Se pare ca au aparut pe piata chiar si companii care iti permit sa achizitionezi in leasing astfel de casute mici, dar pe structura de lemn, iar daca terenul este pozitionat intr-o locatie turistica, respectiva companie iti poate asigura si clienti pentru inchirierea sa (30-40 euro/noapte). Preturile de achizitie pentru acele mini-case sunt insa de ordinul zecilor de mii de euro, iar daca adaugi si utilitatile, cred ca mai bine ridici o casa clasica, daca poti obtine autorizatiile necesare.

Casele mici construite pe rulote auto?

In ceea ce priveste casele mici construite pe sasiuri de rulote, ofertele din Romania sunt la preturi piperate, depasind uneori 20.000 euro, pentru o suprafata utila destul de modesta. Mai mult, majoritatea sunt construite din structura de lemn, panouri OSB si polistiren, iar eu nu cred ca isi merita pretul.

Sincer, daca nu intentionezi sa muti prea des casa din respectiva locatie, e preferabila o structura independenta, fara roti, cu posibilitatea sa se incarce facil in camioane speciale de transport.


De la planificare la executie




Eu am mai multe terenuri care se preteaza la instalarea unor case mobile.
Cele mai potrivite sunt langa Valenii de Munte (PH) si in Izvorani (IF), chiar langa Castel Film si Comitetul Olimpic Roman - piscina olimpica si terenurile de sport.

Terenul meu din Prahova nu este foarte mare, avand 440mp, cu dezavantajul ca este destul de ingust, insa variantele sunt multiple privind modul in care se pot amplasa pe proprietate casa mobila,  parcarea pentru masina, gardul viu, poteca din piatra naturala etc.

In spatele curtii sunt cativa nuci mari pe rod, unde se pot instala un hamac, un foisor, un gratar mobil, o zona de lounge etc.

Modele de case mobile sunt multiple, unele chiar foarte frumoase, dar ideea este sa imbin si utilul cu placutul; daca nu este eficienta energetic, nu o sa ii fie prea facil unui eventual utilizator sa plateasca prea mult incalzirea in lunile de iarna.

Oricum, indiferent de modelul de casa ales, sunt convins ca vreau sa:
  • folosesc una sau doua structuri metalice, dispuse alaturat - daca, la un moment dat, vreau sa vand separat terenul si/sau casa, sa nu am probleme cu ridicarea si transportul acestei case mobile;
  • construiesc pe structura metalica un perete exterior (polistiren sau panouri sandwich) si un perete interior (vata minerala si/sau rigips); 
  • cel putin cateva geamuri mari fixe sau usi glisante catre terasa din WPC;
  • acoperisul sa permita colectarea apei pluviale intr-un container si folosirea sa pentru irigatia prin sistem de picurare a gardului viu si/sau a unei mici sere;
  • desi casa este mica, baia sa aiba aprox. 4mp (2m x 2m);
  • gardul viu sa fie inalt, minim 2m, iar astfel sa dubleze gardul cu vecinii, pentru mai multa intimitate (ex. Ulmul din Turkestan
  • consider o chicineta in "living", nu o bucatarie inchisa;
  • incalzirea, apa calda si gatitul se bazeaza pe electricitate;
  • supravegherea casei se va face online prin camera video, utilizand si lampi solare cu senzori de miscare, care sa nu depinda de reteaua electrica (imi plac solutiile celor de la ring.com);
  • casa as vrea sa o acopar, in lateral, cu scanduri de lemn, pentru un design mai placut - un prieten imi recomanda sa nu le pun orizontal, ci vertical - in timp, gravitatia isi spune cuvantul;
  • in curte doresc sa construiesc un drum din piatra naturala pentru acces facil la casa, cu sau fara ciment, cat si doua zone betonate in dreptul portii, pentru acces auto;
  • nu as considera neaparat utilizarea unui gazon scump, care sa necesite intretinere, fiindca nu stiu cat de des as putea ajunge acolo sa ma ocup de ingrijirea sa pe tot parcursul anului.
Tu ce alte cerinte ai include in aceasta lista pentru viitoarea ta casa mobila?

Executia casei mobile sau propria "tiny house" 
Acestea au fost planurile initiale, dar, dupa discutii cu inginerii constructori, prieteni arhitecti si mai ales considerand resursele disponibile pentru proiect, iata cateva poze cu rezultatul final.

Constructia are aproximativ 30mp, fiind o structura mobila, echivalentul a doua containere 4,8m x 6m - se pot demonta facil si transporta intr-un singur drum, cu un camion echipat cu macara + o remorca.

Pentru constructie am utilizat bare metalice de 10x10cm si 5x8cm, panouri sandwich de 10cm grosime pentru pereti si tavan, iar pentru podea de 5cm.

Am renuntat la ideea de geamuri mari deoarece conditiile meteo de la noi nu sunt prielnice, iar riscul de efractie creste cu cat este geamul mai mare. Am prieteni care detin case in zone chiar mai populate, de exemplu in 2 Mai, iar in fiecare an au surpriza ca le dispare butelia sau alte lucruri de prin casa. Oricum, conteaza enorm vecinii si in ce relatii esti cu acestia. Egiptenii au un proverb bun: "iti cumperi vecini, nu casa". Acesta a fost mereu principalul aspect considerat cand am cumparat o proprietate (casa, teren, apartament sau garsoniera).

Panou electric si camin apa
Pana la urma, am reusit sa construiesc si o alee din piatra naturala, dar imi pare rau ca nu am pus sub ea un material special, care sa impiedice plantele sa creasca printre pietre.

Mai mult, am instalat si porti auto si pietonale, achizitionate de la un magazin de bricolaj, dar nu costul lor a fost mare (aprox 650 lei), ci in special manopera de instalare si stalpii de metal, plus tevile din care am realizat gardurile laterale (in total, peste 2.000 lei).

Racordarea la apa si instalarea curentului au durat ceva mai mult, dar pana la urma am reusit. Chiar si gazele erau langa poarta, dar am optat pentru plita si calorifer electrice.

Pentru apa am construit un camin din beton, relativ maricel (1m x 1m, iar adancime aproximativa 1,5m). Trasul apei si al instalatiilor aferente a costat aproximativ 1000 euro, iar pentru curent, inca vreo 1000 euro.

Oricum, schita initiala este cea de jos, iar cu mici modificari, planul a fost respectat. De exemplu, ca modificare, in dormitor am construit si un dulap incastrat in perete, cu doua usi mari din oglinda, iar la baia cabina de dus a fost instalata in locul unde trebuia sa fie WC-ul.

In plus, inca nu am construit o terasa din WPC, cum planificasem initial, iar biblioteca a fost instalata pe zidul care separa dormitorul de living.

Am renuntat la ideea de a instala o soba cu lemne, iar in zona respectiva am instalat o hota pentru a permite mai eficient evacuarea vaporilor de apa cand este utilizata plita electrica.

Am considerat ca sunt foarte importante corpurile de iluminat, care creeaza atmosfera in care traiesti, si o cabina de dus calitativa si cu sistem de hidromasaj. Deci, am instalat obiecte electrice si sanitare de cea mai buna calitate, insa care sa se incadreze in buget, pentru a rezista bine in timp si pentru a permite o utilizare placuta si o intretinere usoara. Oricum, cele mai mari diferente intre bugetul initial si cel final pot aparea la manopera, in special costurile echipelor care realizeaza structura, la transport, la preturile de achizitie a materialelor, fiind aproape imposibil sa bugetezi fiecare surub necesar etc.

In ceea ce priveste gardurile, eu as recomanda un gard de beton, fiindca sunt constructori care il ridica din placi si la peste 2m inaltime, iar preturile sunt in jurul a 20-30 euro/mp, dar fata de gardurile din lemn sau metal, nu necesita o ingrijire speciala in fiecare an. Daca este o proprietate de vacanta, mai mult ca sigur nu vei avea timp sa muncesti mereu cand ajungi acolo, nu? :)

Apropo, pentru astfel de constructii, mai ales mobile, pretul suruburilor filetante nu este deloc de neglijat: se utilizeaza multe si unele se si strica in timpul procesului de fixare a panourilor de structura metalica. Deci, un +50% depasire de buget la structura de baza este o marja buna de considerat. Pentru baie si bucatarie, zone unde se formeaza aburi, pe peretii interiori se recomanda rigips special pentru umezeala. 

Optimizare la maximum: fiind o locuinta mica, orice spatiu merita gandit pentru utilizari multiple. 

Eu am decis sa vand aceasta proprietate (terenul si casa mobila) si deja am semnat un document in acest sens, respectiv o promisiune de vanzare.

Avantajele acestor materiale sunt multiple, fiindca rezista excelent in timp, se pot muta foarte facil, inclusiv demonta, pretul pentru constructia structurii este mic, inclusiv mana de lucru si transportul materialelor, aproximativ 200 euro / mp.

M-am bucurat ca proiectul meu a prins contur si a devenit util, iar ca urmator pas consider constructia unei "casute mici", folosind tot o structura metalica si panouri sandwich cu grosime de 10 cm, pentru un teren ideal pentru weekend-urile in afara Bucurestiului, in Izvorani, langa Comitetul Olimpic Roman si Castel Film.

Vrei sa cumperi un teren pentru viitoarea ta casuta?

Terenul are 1000mp, dar consider sa il vand si in parcele de 250 sau 330mp.

Zona este ideala pentru constructia unui parc de rulote, asa cum se gasesc langa mai toate marile orase din Europa, avand toate utilitatile foarte aproape de teren. Mai mult, terenurile de sport, piscina olimpica a COR, lacul si padurea aflate in apropiere, il fac destinatia ideala pentru iesirile cu familia sau teambuilding, cu bicicleta, ATV-ul, kaiak-ul sau pentru o plimbare in Padurea Snagov.

Daca te intereseaza sa cumperi acest teren, toata suprafata (1000mp, 20.000 euro) sau chiar si o parte mai mica din lot (un sfert, fiind minimul), proportional cu nevoile viitoarei tale casute, nu ezita sa ma contactezi la telefon 0744.264.481. Terenul se afla cam la 30 km de Bucuresti, iar accesul este foarte facil din DN1.

Am locuit o buna perioada de timp in Elvetia, respectiv in Basel, iar acolo ma fascinau micile casute inchiriate vara de localnici de la primarie, langa raul Wiese, pe minuscule parcele de teren (aprox, 20-30mp), unde se aflau mici casute de lemn, gen de gradina, un gratar, o masa cu doua sau patru scaune, o mica alee si neaparat un stalp inalt in care sa iti arborezi steagul national.

In Europa este foarte larg raspandit acest concept de casuta langa oras, inchiriata cu cateva sute de euro pe an, de preferat langa un rau sau lac, in care sa locuiesti in special vara. Tind sa cred ca tot mai multi vor adopta aceste idei si la noi, fiindca nu se justifica sa investesti prea mult in case de vacanta la care ajungi destul de rar, mai ales daca ai un stil de viata foarte dinamic. 

Nu ma astept sa se ocupe primaria cu astfel de proiecte, adica sa inchirieze mici parcele si casute de vara, dar trag speranta ca vor aparea antreprenori care sa isi valorifice terenurile de langa orase pentru astfel de parcuri, iar chiria micilor proprietati sa fie modica, achitata anual. Astfel, pana sa vanda respectivele proprietati la pretul cerut, le pot face sa fie si "productive".

No comments: